Afinal, qual a importância do habite-se na residência?

O mercado imobiliário é repleto de burocracias pertinentes aos futuros proprietários. Contudo, a maioria das pessoas desconhece esses detalhes.

Afinal de contas, não é todo dia em que se compra um imóvel, não é mesmo? E esta é uma razão fundamental do blog Chaves na Mão: contribuir para a conscientização de consumidores em todo o país. Por isso, dedicamos este conteúdo a esclarecer sobre o habite-se!

Você já escutou comentarem sobre esse termo? Bem, ele é bastante corriqueiro no meio imobiliário.

Além disso, trata-se de um documento indispensável à ocupação do imóvel adquirido. Saiba mais!

O que é o habite-se?

Em nosso país, todos reconhecemos que existem burocracias positivas e negativas, as que auxiliam e as que complicam.

Nesse caso, podemos colocar o habite-se na primeira categoria, considerando como uma burocracia amigável ao cidadão. Trata-se de um documento em forma de certidão, que atesta que o imóvel atende aos parâmetros adequados para a habitação.

Apesar de popularmente conhecido como habite-se, as construtoras também fazem referência a esse documento quando mencionam o Auto de Conclusão de Compra.

Essa certidão deverá ser obtida na Prefeitura do município da obra, que deverá atender às especificações do Código de Construção Civil da região.

Qual sua finalidade?

Aqui, entram as razões pelas quais esse documento é um aliado do proprietário, pois o protege de imprudências estruturais ocasionadas pelas construtoras.

Apesar de focarmos no lado do consumidor versus as empreiteiras, vale lembrar que as reformas também exigem a solicitação desse auto, pois as obras sempre deverão atender às regras de infraestrutura local.

Atestar regularidade

Existem pessoas que negligenciam a emissão do documento, ignorando essa fase por completo. Mas essa é uma fórmula certeira para dor de cabeça! Afinal de contas, o proprietário de um imóvel infrator estará exposto às sanções do Estado, que incluem multas e disputas judiciais.

Por isso, é importante que todos entendam que o habite-se é uma obrigação prevista na Lei.

Garantir adequação

Para além dos incômodos de não emitir esse documento, lembramos que ele ainda tem outras finalidades. Um imóvel certificado com o habite-se carrega uma garantia municipal de que sua construção respeitou todas as especificações sanitárias, ambientais, geológicas e estruturais.

Quando tratamos de casas, o documento também atesta que a construção não excedeu os limites de propriedade registrada, evitando futuros embates com vizinhos disputando terrenos.

Permitir a comercialização

O habite-se é tão fundamental que nem mesmo as construtoras têm vantagens ao driblá-lo. A emissão desse auto é indispensável para constituir um condomínio e para individualizar as matrículas de propriedade, fracionando os diferentes apartamentos que compõem um prédio.

Quais os requisitos para solicitar o habite-se?

Como você pôde perceber, não há como evitar a emissão do documento, que é fundamental à regularidade do seu imóvel. Por isso que é importante compreender o procedimento de solicitação, preparando-se para quando for necessário.

O contraponto é que a emissão do habite-se poderá variar entre diferentes cidades e Estados, exigindo que os proprietários se adéquem às condições locais.

Exigências universais

Apesar disso, existem alguns documentos que são padrão desse procedimento, sendo exigidos em qualquer município brasileiro.

Primeiro, o proprietário precisará encontrar uma unidade da Polícia Militar em sua cidade e então, solicitar o AVCB, o Auto de Vistoria de Corpo de Bombeiros, uma certidão que atesta a segurança do imóvel contra potencial incendiário.

Vale lembrar que o AVCB também é exigido de todos os imóveis que passam por reformas estruturais. Feito isso, chega o momento de obter os documentos junto às concessionárias de água e energia, atestando a adequação da obra e comprovando a capacidade do imóvel receber o abastecimento hídrico e elétrico.

Exigências regionais

Para além desse ponto, as demandam tornam-se específicas a cada região, exigindo que o proprietário visite a prefeitura e peça a lista com todos os documentos requisitados.

Após reunir todos os laudos, o dono do imóvel deverá entrar com o pedido de emissão do habite-se, informando e entregando todas as informações referentes a sua propriedade. A solicitação deverá ser realizada na Prefeitura da localidade em que o imóvel foi construído.

Preciso de quais documentos para emitir o habite-se?

Novamente, os documentos necessários para emitir o habite-se vão depender de município para município.

Porém, existem algumas documentações quase obrigatórias e que são pedidas em todas as cidades, como por exemplo:

RPG ou CPF no caso de Pessoa Física;
CNPJ em caso de Pessoa Jurídica;
Alvará de construção;
IPTU;
Comprovante de pagamento do ISS (Imposto sobre Serviços)
Projeto da construção com assinatura do arquiteto e/ou engenheiro responsável;
Cópias da documentação do projeto que foram aprovadas;
Matrícula do Imóvel;
Documentos emitidos por empresas de energia água, esgoto e energia elétrica da cidade;
AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros).

Como é realizada a solicitação?

O ideal é solicitar esse documento nos estágios iniciais da construção, ou mesmo antes, quando o imóvel ainda está em formato de projeto.

Como você viu acima, a quantidade de documentos, procedimentos e etapas pode ser exaustiva e um tanto demorada. Por isso, em se tratando do habite-se, quanto antes, melhor!

A notificação

Inclusive, vale lembrar que antes de solicitar o documento, o proprietário deverá notificar a Prefeitura com uma previsão de conclusão da obra. Esse comunicado servirá ao momento em que algum agente do município preste uma vista à construção, inspecionando o imóvel.

A vistoria

Esse agente será o profissional responsável pela vistoria, avaliando o projeto como regular ou inadequado. Vale lembrar que não adiantará tentar agilizar os procedimentos, pois a vistoria só poderá acontecer depois da conclusão de todas as etapas da obra: estrutura, fiação, tubulação, funcionalidade e acabamento.

Na realidade, a única coisa que o proprietário poderá fazer para apressar essa etapa é agendá-la com bastante antecedência, como recomendamos: ao início da obra! Mas aqui surgem dois lembretes.

O primeiro consiste em cumprir o prazo estabelecido para a conclusão, pois em casos de atraso será necessário um novo agendamento, conciliando a visita do inspetor com a obra concluída.

O segundo está na conformidade entre projeto e requerimento. Caso a construção desvie do planejamento estrutural entregue no primeiro requerimento, será obrigatória a formulação de uma nova solicitação, apresentando a versão mais recente do projeto, já constando as atualizações estruturais.

Por último, mas não menos importante: a emissão desse documento para imóveis antigos, que não possuem as certificações que atestem a segurança de sua construção. Nesse caso, o que fazer? Confira a seguir!

Quanto aos imóveis usados desprovidos dessa documentação?

Casas e apartamentos antigos costumam representar boas oportunidades imobiliárias, muitas vezes acompanhadas de descontos substanciais à compra.

No entanto, nem sempre esses imóveis estarão em situação legal junto à Prefeitura, exigindo que o novo proprietário inicie os procedimentos para sua regularização o mais cedo possível.

Dificuldade em financiamentos

A falta do habite-se também é prejudicial aos interessados nos financiamentos. Afinal de contas, os grandes bancos que cedem o crédito imobiliário — como a Caixa Econômica Federal — requisitam a apresentação do auto ao momento da avaliação da proposta. Portanto, nessas instituições: sem habite-se, sem crédito!

Empecilhos na titularidade

Mas digamos que você ainda prosseguiu com a compra do imóvel irregular, quitando-o diretamente com a parte vendedora. Bem, aqui vale lembrar que a falta desse documento implicará em mais obstáculos ao novo dono, que não poderá transferir a titularidade da propriedade ao seu nome.

Quanto aos imóveis vendidos em planta, mas desprovidos da documentação?

Mesmo para aqueles que buscam um imóvel novo e impecável junto a uma construtora poderão ser lesados caso não prestem atenção em alguns detalhes. Entenda!

Multa

O primeiro inconveniente da ausência dessa certidão aos imóveis comprados em planta está em uma mudança precipitada. É compreensível a euforia que existe em torno da conquista da casa própria, tratando-se de um momento de felicidade para os proprietários.

No entanto, caso o habite-se ainda não tenha sido emitido, o melhor a fazer é esperar. Mudar-se para o imóvel antes da liberação municipal sujeitará o proprietário ao pagamento de multa, que poderá variar de acordo com a cidade da construção.

Perda do imóvel

Esse inconveniente é o mais grave, pois é seguido por muita incomodação e dor de cabeça. Comprar um imóvel irregular, desprovido de certidão, costuma expor o consumidor a grande risco.

Sem o auto comprovando as condições habitacionais do imóvel, a construtora não poderá liberar as chaves, obstruindo toda a negociação. Além disso, o comprador poderá passar por dificuldades para reaver valores pagos em sinalizações de interesse.

A existência do carnê IPTU simboliza um imóvel regular?

Definitivamente, não! O Imposto Predial e Territorial Urbano funciona apenas como um tributo para a arrecadação de recursos à União, incidindo sobre todas as propriedades. Sendo assim, a existência desse carnê não implica que o imóvel foi anteriormente regularizado.

A mesma resposta se aplica a todos os outros tipos de despesas, como boletos de abastecimento de água, energia elétrica, gás e afins — o que é irônico, afinal de contas, uma das principais exigências à emissão do habite-se são os laudos das concessionárias hídricas e elétricas, atestando a capacidade de atender o imóvel.

Então, teoricamente, existindo cobranças em função do uso, existe o abastecimento e, portanto, condição habitacional.

Mas é possível regularizar um imóvel sem a certidão?

Não existe uma resposta unânime para essa pergunta. Em realidade, o consumidor que despertar o interesse em um imóvel irregular deverá investigá-lo.

Primeiro, indo até a Prefeitura e consultando a existência de uma autorização para aquela obra. Lembrando que o interesse desse comprador precisa realmente ser grande, pois mesmo uma consulta como essa poderá levar algumas semanas.

Ainda assim, você poderá conversar com os agentes do órgão competente para descobrir o status da emissão do habite-se, tentando localizar seus proprietários, questionando se eles já iniciaram os procedimentos e, em caso negativo, por que ainda não começaram.

Mas entenda o seguinte: caso você tenha persistido nas investigações, perguntas e investidas, mas não encontrou nada que ateste a regularidade — atual ou potencial — do imóvel, desista da compra! Não há motivo para investir capital em uma construção sem memorial, com responsáveis omissos e uma situação legal incerta.

Quais as taxas cobradas para a emissão do habite-se?

Como esse auto não possui uma padronização em nível nacional, as taxas cobradas à emissão do habite-se poderão variar de acordo com a Prefeitura e localidade.

Além disso, as tarifas podem considerar as especificidades do solicitante, contabilizando tanto as dimensões e região do imóvel quanto a renda declarada pelo seu proprietário.

Dessa maneira, infelizmente não há como informar um valor unânime para todo o país. Inclusive, existem localidades que não cobram nada pela emissão desse documento, tamanha a dissonância na maneira que as Prefeituras abordam essas solicitações.

Qual a importância dessa certidão?

Como você pôde conferir ao longo deste conteúdo, o habite-se é uma certidão muito importante nos trâmites imobiliários. A diferença entre contar ou não com esse documento é significativa. Dessa maneira, ele pode representar tanto uma chave mestra quanto uma porta de pedra aos seus projetos.

Com ele, você segue em frente. Sem, você fica estagnado e sujeitos aos riscos de um patrimônio irregular.

A capacidade de interferência do documento é tão grande que divide as opiniões quanto a sua necessidade. Mas como mencionamos, trata-se de uma burocracia indispensável ao setor. Entenda os motivos!

Proteção

Apesar de muito exigente, o documento consegue assegurar o zelo à vida dos futuros habitantes de maneira competente.

São inúmeros laudos que levam em conta a engenharia, a arquitetura, o saneamento básico, a energia elétrica, a água, a telefonia, dentre inúmeros outros critérios — tudo para atestar que a construção está apta a receber moradores sem nenhum risco.

Segurança

Principalmente jurídica. Afinal de contas, imóveis sem habite-se costumam figurar em leilões de bens “enrolados na justiça”. Muitas vezes, essas propriedades também são ferramentas de fraudes imobiliárias, em que uma construtora estelionatária coleta o sinal de interesse de inúmeros compradores e aplica o golpe, finalizando as atividades no país.

Os compradores lesados terão enorme dificuldade de ressarcimento e indenização, sobretudo por tratar-se de um imóvel irregular.

Tranquilidade

Antigamente era um tanto comum as disputas territoriais entre vizinhos. As regras para delimitação à propriedade não eram tão claras ou, ao menos, conhecidas pelos reclamantes.

Uma obra construída com habite-se garante o reconhecimento da prefeitura de que toda a construção foi realizada dentro dos limites legais de uma propriedade. Com isso, o dono do imóvel não será perturbado pela interpretação equivocada de vizinhos territoriais, um problema que ficou no passado.

Bastante coisa, não é mesmo? Mas esse é um conteúdo fundamental para todos os atuais e futuros proprietários. Por fim, reforçamos que todos os consumidores devem respeitar essa burocracia em seus mínimos detalhes e compreender que ela serve para te auxiliar, por mais demorado que o procedimento seja.

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